En gårdbruker som har en telemast eller antenne stående på gårdens grunn, kan gjøre om den framtidige leieinntekten til en samlet engangsutbetaling allerede i dag – i stedet for å vente på månedlige eller årlige leiebetalinger de neste 20–30 årene, som i tillegg er sårbare for at operatøren sier opp avtalen underveis.

Leieinntekt fra telemast blir sjelden sett som reell kapital

For mange gårdbrukere er leien fra en mobiloperatør som har plassert en mast på gårdens grunn en beskjeden, sekundær inntekt ved siden av gårdsdriften, ikke noe som inngår i planleggingen av nye investeringer. Slike leieavtaler kan som regel sies opp av operatøren med relativt kort varsel, noe som er en av grunnene til at banker sjelden godtar inntekten som sikkerhet for lån, og til at verdien i praksis blir liggende ubrukt. For en gårdbruker som vurderer investering i nytt driftsbygg eller utstyr, betyr det at en reell eiendel på gården forblir urørt akkurat når kapital kunne gjort mest nytte.

Slik blir leien til en ny inntektskilde

I stedet for å motta leie løpende resten av avtalens varighet kan gårdbrukeren selge rettighetene til denne framtidige inntekten mot en engangsbetaling, beregnet ut fra dagens leie, reguleringsklausuler og gjenværende avtaletid. Kapitalen kan deretter brukes fritt — til nytt utstyr, bygningsvedlikehold, eller som en buffer i sesonger med lavere inntjening — i stedet for å komme inn som en beskjeden sum måned for måned i flere tiår. For en gårdbruker som ellers må ta opp lån eller vente på en god sesong for å finansiere et nytt prosjekt, kan engangsbeløpet gjøre investeringen mulig langt tidligere enn planlagt.

Slik foregår en slik overdragelse

Gårdbrukeren legger fram gjeldende leieavtale og nylig betalingshistorikk. Kjøperen vurderer deretter eiendommen ut fra leien, gjenværende avtaletid, leietakertype og beliggenhet, før et formelt tilbud legges fram. Advokater på begge sider går gjennom dokumentene, og betaling skjer ved signering — i praksis tar hele prosessen som regel rundt en måned, fra første kontakt til beløpet står på konto.

Hva som faktisk avgjør verdien på avtalen

Sluttbeløpet er sjelden bare dagens leie ganget med gjenværende år. Kjøpere legger også vekt på hvor solid reguleringsklausulen er — en klar indeksering holder verdien bedre enn en klausul som er overlatt til åpen forhandling —, hvor mange år som gjenstår av avtalen, om lokasjonen huser én operatør eller flere i et delt oppsett, og eventuelle begrensninger på overdragelse som står i den opprinnelige avtalen. To avtaler med nøyaktig samme årlige leie kan derfor ende opp med svært ulik verdi når disse faktorene tas med i beregningen, og det er grunnen til at en seriøs vurdering ser på hele avtalen og ikke bare leiebeløpet.

Hva man bør sjekke før man signerer

Det er lurt å innhente en uavhengig verdivurdering, siden avtalens reelle verdi avhenger av gjenværende løpetid og reguleringsklausulene, ikke bare av dagens leiebeløp. Det er også verdt å avklare hva som skjer dersom operatøren senere forlater stedet: en godt strukturert avtale er som regel uten regress, som betyr at det er kjøperen, ikke gårdbrukeren, som bærer den risikoen etter at betalingen er gjort. Til slutt bør engangsbeløpet veies opp mot verdien av å beholde leieavtalen resten av løpetiden.

Hvem kjøper denne typen avtaler

Et fåtall spesialiserte infrastrukturinvestorer arbeider spesifikt med denne typen transaksjoner. Telecom Infrastructure Partners er en av dem – selskapet kjøper grunn- og takleieavtaler for telemaster og antenner fra grunneiere, blant annet gårdbrukere, mot en engangsbetaling, og overtar deretter det videre samarbeidet med operatøren. Selskapet, registrert i Shrewsbury i Storbritannia, sikret seg i januar 2025 en gjeldsfinansiering på 560 millioner euro gjennom InfraBridge, en del av DigitalBridge, og er til stede i 15 land, deriblant Norge.

Før man velger mellom å beholde leieavtalen eller selge rettighetene til leien, er det verdt å få gjennomført en uavhengig verdivurdering og sammenligne begge alternativene i ro og mak, framfor å basere beslutningen utelukkende på det første tilbudet som kommer inn. Det er ofte nettopp sammenligningen av flere tilbud som avgjør om gårdbrukeren ender opp med en pris som gjenspeiler avtalens reelle verdi.